cariera_ru


Бизнес-сообщество Серпуховского региона

Бизнес-события и комментарии в Серпухове, Протвино, Пущино


Previous Entry Share Next Entry
Конец строительной вольницы – сначала строю, потом как-нибудь узаконю
infostpp wrote in cariera_ru
Серьезное предупреждение предпринимателям, строящим свои объекты, перестраивающим квартиры в нежилые помещения без получения разрешения на строительство или реконструкцию, прозвучало на заседании «Меркурий-клуба» при Серпуховской торгово-промышленной  палате (СТПП) 12 июля. Впрочем, все не так страшно, если вовремя воспользоваться консультацией специалистов серпуховской мэрии.
- Никто из нас не возьмет на себя ответственность, давая разрешение на ввод в эксплуатацию объектов, построенных с нарушением действующих законов, норм и правил, - еще  во вступительном слове заявил 1-й заместитель главы городской администрации А.Е.Колотовкин.
Вместе с ним в заседании «Меркурий-клуба» участвовали председатель комитета по управлению имуществом А.Л. Балахчи и главный архитектор М.Г. Долгушев. Все три чиновника настоятельно рекомендовали предпринимателям проконсультироваться, прежде чем покупать земельный участок под строительство или квартиру на 1-м этаже для превращения ее в нежилое помещение. Они называли мифом разговоры о невозможности добиться приема в администрации. - Приходите, наши двери всегда открыты, - один за другим уверяли собравшихся видные сотрудники городской администрации.  
Прежде, чем покупать землю, узнай,
что на ней можно строить
Главный архитектор Максим Долгушев напомнил собравшимся, что в Серпухове в 2010 году были приняты Правила землепользования и застройки, в которых вся городская территория  поделена на зоны разрешенных на них видов деятельности. Графическое изображение зон с пояснительными записками размещено на официальном сайте городской администрации.
- На практике не редки случаи, когда предприниматель покупает земельный участок у частного лица с намерением, например, построить торговый центр, - с сожалением отмечает главный архитектор, - и только, придя за разрешением на строительство, узнает, что участок расположен в промышленно-коммунальной зоне, где в перечне разрешенных видов деятельности нет нужного ему. Напрасно потрачены время и деньги.
Стройте строго по проекту!
Вторая часто встречающаяся и чреватая большими неприятностями ошибка застройщика – пренебрежение необходимостью прохождения госэкспертизы для строений выше двух этажей и площадью более 1500 кв. м.
- Получив разрешение на строительство по проекту двухэтажного здания площадью 1000 кв. м, предприниматель обнаружил, что средств хватает, чтобы построить еще и третий этаж – приводит типичный пример главный архитектор. - Вот только сдать такой объект в эксплуатацию не получится – придется делать новый проект, проходить госэкспертизу и получать новое разрешение на строительство.      
Максим Долгушев подчеркнул, что хитрости с подвалами и чердаками тоже не прокатят. Техническим подвалом является помещение с высотой потолка не более 170 см. Если больше – это уже этаж. И мансарда с окнами и стационарной лестницей не может считаться чердаком, признаками которого является отсутствие окон и выдвижная  лестница.  
- Многие, наверное, обратили внимание на 5-этажное здание с окнами-бойницами на улице Чехова, - добавляет Альберт Колотовкин. - Так вот, оно никогда не будет принято в эксплуатацию, его собственник никогда не получит свидетельство о праве собственности.
По словам 1-го заместителя главы администрации, хозяином этого здания нарушено все, что только можно. В том числе не учтены ограничения, связанные с нахождением в исторической части города, где любой проект должен согласовываться с министерством культуры Московской области.
Практика 2005-2006 годов, когда объект, построенный без разрешения, вводился в эксплуатацию по решению суда, осталась в прошлом, которое больше не повторится. Возможно, эти случаи были связаны с недоработками юридической службы администрации. Сегодня суд не сможет заставить администрацию нарушить закон. К тому же, судебные решения нередко оказываются туманными: иск администрации о сносе незаконного строения суд не удовлетворяет, зато обязывает застройщика привести документацию на здание в соответствие с законом. Как это сделать, не поясняется. В результате объект зависает: без оформления права собственности его невозможно ни продать, ни заложить, ни сдать в долгосрочную аренду...
Не забудьте про парковки!
- 70% проектов возвращается нами из-за того, что ими не предусмотрены парковочные места, - предупреждает Альберт Колотовкин. – Некоторые застройщики пытаются построить здание, полностью заняв им свой земельный участок. Но в Московской области существуют четкие нормативы соотношения застроенной и незастроенной территории, обязательные парковки (12,5 кв. м на одно машино-место), проезды, озеленение и благоустройство прилегающей территории.
Первый замглавы уверен, что парковки выгодны и самому бизнесу: по его наблюдениям, нередко потенциальный покупатель магазина «Перекресток» на вокзале, не найдя места, где можно приткнуть машину, уезжает в «Б-Класс». Попытки некоторых предпринимателей разместить места для машин в соседнем дворе жители встречают в штыки, несмотря на обещания «золотых гор» (общего благоустройства, детских площадок и прочего): одно дело терпеть во дворе машины своих соседей, другое – всех приезжающих в торговый центр.
Перевести жилое в нежилое стало труднее
Во-первых, теперь на превращение квартиры на 1-м этаже в нежилое помещение требуется согласие 100% собственников квартир жилого дома. Наружные стены здания и прилегающий земельный участок принадлежат им на праве общей долевой собственности, и только собственники могут разрешить (или не разрешить) прорубить дверь на месте окна, использовать часть земельного участка под крыльцо и пандус. Подделка подписи – уголовное преступление, поэтому гражданам, уличившим в нем своего нового соседа, следует обращаться в прокуратуру или в суд.
Во-вторых, уже практикуется более строгий подход к использованию помещения. Нередко покупатель квартиры на 1-м этаже составляет проект перепланировки под офис, с чем согласны и собственники квартир, и администрация. А потом сдает это помещение кому-нибудь в аренду. Вместо офиса на месте бывшей квартиры появляется, например,  парикмахерская, ядовитые пары красок и лаков из которой через общедомовую систему вентиляции попадают в квартиры. Уже есть прецеденты судебного запрета на использование помещений в связи с нанесением ущерба проживающим. И такая практика совместных действий администрации и собственников квартир будет продолжена.
Наиболее жестко представители администрации комментировали случаи перепрофилирования помещений до получения разрешения на перепланировку.
- Купил квартиру на 1-м этаже и сразу – без проекта – начал ломать стены, включая несущие, - рассказывает Альберт Колотовкин. – Жители слышат грохот, на втором этаже полы провисают, забита канализация.  В ответ на претензии – хамство, вроде такого: в туалет под кустик сходите. Естественно, жалуются в администрацию. Принимаем меры. Вал неконтролируемого перевода жилых помещений в нежилые удалось остановить.
С одной стороны, проживание на первом этаже с окнами на центральную улицу трудно назвать комфортным. С другой, собственников бывших квартир очень трудно привести к общему знаменателю в части внешнего оформления входов, благоустройства прилегающей территории. Альберт Колотовкин уже не в первый раз приводит пример гражданина, который реконструировал квартиру на улице Советской (недалеко от 9-й школы) и сделал входной проем на 20-30 см ниже, чем у ближайших соседей. Помещение в эксплуатацию не принимается, в ответ на предложение сделать вход, как у соседей, предприниматель огрызается: пусть они сделают, как у меня.
А главный архитектор вновь призвал предпринимателей проконсультироваться, прежде чем покупать квартиру. Например, если у здания цоколь 1 метр, то пандус с углом наклона не более 10 градусов и с двумя площадками для отдыха инвалида, составит около 13 метров. Т.е. обязательно будет проходить под окнами собственников соседних квартир, что им, конечно, не понравится.
- Каждому, кто приходит к нам на консультацию, мы объясняем все нюансы, рассказываем обо всех подводных камнях, вместе выезжаем на место, смотрим, ищем выход, - уверял участников заседания главный архитектор Максим Долгушев.
По льготной цене выкупить участок
можно, только завершив строительство
Об этом участникам встречи сообщил председатель комитета по управлению имуществом (КУИ) Алексей Балахчи.
- Некоторые граждане поставят фундамент и забор с калиткой, зарегистрируют объект незавершенного строительства и приходят покупать землю за 15% от кадастровой стоимости. Такая льгота действительно существует, но только для тех, кто сдал объект в эксплуатацию.  
Он же рассказал, что администрация перестала держать застройщика на «коротком поводке», заключая договор аренды земли сроком на год. Теперь дается разумный срок для строительства.
- Но, - добавляет Алексей Балахчи, - попрошу не удивляться, если по истечении положенного срока  арендная плата сильно возрастет. – Нужно тщательно планировать, адекватно оценивать свои возможности.
Он рассказал, что два года разрабатывалось и в ближайшее время будет утверждено Положение о предоставлении земельных участ-ков. Это будет суперпрозрачная схема, в которой прописаны перечни предоставляемых документов, сроки рассмотрения в каждой службе буквально по дням. Разработан бланк заявления, в котором от заявителя требуется только проставить цифры и нужное подчеркнуть. Без лишней бюрократии будет удобнее и заявителям, и нам – подчеркнул председатель КУИ.
Под конец встречи за круглым столом СТПП разговор зашел и о ремонте фасадов жилых домов, в частности, «сталинок» на ул. Советской. Сколько стоит такой ремонт? Кто должен за него платить? Ответ Альберта Колотовкина утешительным не назовешь. На ремонт фасада одного дома ориентировочно требуется около 10 млн. рублей: сначала надо привести в порядок кровлю, где отсутствуют сливы, из-за чего вода течет по фасаду, отремонтировать балконы, потом сбить всю старую штукатурку, и только после этого положить и покрасить новую. Денег на такие работы в местном бюджете нет. Жители также не потянут такие расходы.
- У нас забирают все налоги, собираемые на нашей территории, а мы ездим и выпрашиваем денег на ремонт, на благоустройство, на подготовку к зиме, - с горечью говорил 1-й замглавы. – В этом году по многим статьям финансирование из области равно нулю.
Слушала и записала Ирина Чернова

Источник: Газета "Окский курьер"

?

Log in

No account? Create an account